 Главная / Земельные вопросы / Как правильно купить участок.
Земля, как и любая недвижимость Днепропетровска, несовершенство законодательства предоставляют массу возможностей для деятельности аферистов.
Государственный Акт нам все расскажет Земельный и Гражданский кодексы предусматривают, что договор, по которому переходит право собственности на участок, обязательно должен заверить нотариус. Он также проверит все документы продавца перед сделкой. Но убедиться в том, что вы покупаете не кота в мешке, поможет собственная «разведка».
Во-первых, внимательно почитайте государственный акт на право собственности. Обратите внимание на год его выдачи. «Госакты на право пользования землей, которые выдавались до 2002 года, не являются документами, подтверждающими право собственности на участок. – Такой земельный участок не может быть продан никем, кроме органа местного самоуправления или местной госадминистрации».
Затем, посмотрите, кто указан собственником, и загляните в паспорт продавца. Также в акте должно быть указано, на основании чего он стал владельцем этого участка. Потребуйте соответствующее решение местного совета, договор дарения, купли-продажи или обмена. Не лишним будет попросить у продавца выписку из Земельного Кадастра.
Целевое назначение
Земельные участки в Украине можно использовать только в соответствии с целевым назначением. Если вам продают землю под строительство жилого дома, то в акте должно быть так и указано. В противном случае потребуется смена целевого назначения. А это не всегда разрешено законодательством.
Если вы захотите купить участок, целевое назначение которого запрещает его отчуждать, нотариус не оформит эту сделку. В частности, действует мораторий на продажу земли товарного сельхозпроизводства (распаеванные колхозные земли). Такие участки могут только передаваться по наследству или обмениваться». Хотя риэлтеры и научились обходить этот запрет, юристы не рекомендуют рассматривать такие варианты.
Между тем, некоторые виды земель сельхозназначения все-таки допускают жилую застройку. Это земли личного крестьянского хозяйства, жилой зоны фермерских хозяйств, а также земли садовых и дачных кооперативов.
Если вам все же понравился участок с другим целевым назначением, проконсультируйтесь со специалистами, возможна ли его смена. Процедура эта довольно сложная и длительная. А назначение особо ценных земель вообще меняется лишь через Кабмин. Поэтому лучше дождаться, пока это сделает сам продавец. Тогда вы немного переплатите, но гарантированно получите лакомый кусочек.
Сверяем границы участка
Следующий этап – проверка площади и границ участка. Это нужно для того, чтобы после оформления документов не обнаружить, что находится он не возле речки и леса, а рядом с кладбищем или дымящим заводом. Также это поможет удостовериться, что на вашей будущей земле не построили что-нибудь соседи.
Для проверки лучше пригласить специалистов из землеустроительных лицензированных компаний. Воспользовавшись профессиональными измерительными приборами, они определят, тот ли это участок и установят его четкие границы.
Рекомендуем также проверить «перспективы» участка. Возможно, по его территории планируют провести дорогу, подземный газопровод или электросеть. А может быть, он расположен в санитарной зоне, где запрещено строительство. Развеять сомнения или подтвердить догадки помогут в районном отделе архитектуры, госадминистрации и СЭС.
|
|
Полезным окажется и общение с будущими соседями. Они расскажут о
возможных конфликтах владельца участка со смежными землепользователями,
невозможности подвести коммуникации и других проблемах.
Покупаем участок с домом
До
недавнего времени было немало случаев, когда покупателем на недвижимость в Днепропетровске в собственность
приобретался, к примеру, только дом, а участок под ним оставался за
прежним хозяином либо третьим лицом. Или же наоборот. Сегодня нотариусы
все реже идут на такой вариант, так как он влечет за собой возможные
конфликты и судебные разбирательства.
При продаже земельного
участка с домом, необходимо заключить два отдельных нотариально
удостоверенных договора купли-продажи - на здание и на землю. Продавец
при этом дважды платит госпошлину (1%), исходя из стоимости каждого
объекта, а покупатель - сбор на обязательное пенсионное страхование (1%)
лишь от стоимости здания, потому что при покупке земли эти отчисления
отсутствуют.
Договор купли-продажи на дом покупателю нужно
зарегистрировать в БТИ, что подтвердит его право собственности.
Аналогично нужно оформить в собственность все расположенные на нем
строения.
Что касается участка, то новому владельцу придется получать
новый Государственный акт на право частной собственности на землю.
Таким образом, заключается две сделки, которые должны иметь полноценное
соответствующее юридическое сопровождение.
Кстати сказать, в
отличие от ситуации когда квартиры в Днепропетровске при заключении сделки могут оценить в
несколько сотен гривен - по балансовой стоимости, что гораздо ниже
реальной цены, то земля всегда оценивалась дорого. Иногда даже выше той
суммы, за которую она реально продаются. Поэтому для некоторых
покупателей земельных наделов становится неприятной неожиданностью
довольно большие нотариальные затраты.
Не бросайтесь на дешевизну
Разумеется,
любой покупатель земли предпочитает купить ее подешевле. Но
значительная разница в цене может быть обусловлена проблемностью
участка. Нужно обратить внимание на возможные отягощение - сервитуты.
Возможна, к примеру, договоренность с соседями, что именно по вашей
территории будет проходить дорога, ведущая к их дому.
Формально
все это входит в обязанности нотариуса, занимающегося проверкой
документов при оформлении сделки. Но не будет лишним иметь полную
уверенность в том, что земельный участок свободен от аренды, не заложен
или что-то вроде этого. Стоит также уточнить, не находится ли земля в
зоне отчуждения. Например, на расстоянии 350 м от газового коллектора
высокого давления, разумеется, расположенного под землей и невидимого
при осмотре территории, строить ничего нельзя.
Остерегайтесь мошенников
Не
исключены и случаи мошенничества. При продаже земельного участка
злоумышленник может воспользоваться поддельным актом на землю. Тем более
что существует несколько видов бланков, имеющих одинаково законную силу
и, используя тот факт, что не многие точно знают, как они выглядят,
ловкачам удается ввести покупателя в заблуждение.
Кроме того,
продавец земли может иметь лишь право пользования землей, но не являться
собственником надела. В этом случае он может продать только это право,
но не право собственности на земельный участок. Достаточно рискованно
заключение сделки по дубликату. Неприятной неожиданностью может стать, к
примеру, не обнаруженное вовремя право третьего лица на приобретенный
вами участок. Если в оформленных документах обнаружились ошибки, юристы
советуют обращаться в суд.
Во избежании фатальных ошибок советую обратиться за консультацией в надежное агентство недвижимости в Днепропетровске или к юристу-практику.
|
