Как правильно оценить квартиру чтобы её успешно продать.
Рынок недвижимости Днепропетровск представлен сотнями квартир и домов, но реально продаются лишь десятки. Покупатели сейчас все умные, раз у них в кризис есть деньги. Они не желают купить квартирув Днепропетровске по объявлению первую попавшуюся, а внимательно изучают рынок, сравнивают аналоги и ультимативно торгуются. Покупатель понимает, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. А риелтор, который привел покупателя на квартиру, играет на понижение цены квартиры в Днепропетровске. Ведь он защищает интересы своего клиента-покупателя. В результате большинство квартир, выставленных на продажу, зависают. Причина неудачи - завышенная цена. Существует три цены на продаваемую недвижимость:
Рыночная цена - это и есть правильная цена, с которой продавец может смело выходить на рынок. Правильная стартовая цена на недвижимость в Днепропетровске - основа успеха её успешной продажи. Именно от правильно выставленной цены зависит как быстро и выгодно будет продана недвижимость. Когда продать квартиру нужно быстро, лучше сделать скидку по цене и потерять незначительную часть её стоимости, чем зависнуть на рынке и совсем ничего не получить.
Методы оценки недвижимости.
Существует три способа оценки недвижимости:
1. доходный, 2. затратный 3. сравнительный.
УЗНАЙТЕ О РИСКАХ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
Сравнительный метод оценки является наиболее простым и удобным. Поэтому им пользуются как риелторы, так и собственники недвижимости. Применить сравнительный метод довольно просто.
1. Выбираем из объявлений аналогичные квартиры и изучаем цены
В специализированных газетах по недвижимости, на порталах и сайтах в интернете находим аналогичные объявления о продаже квартир в Днепропетровске в вашем районе. Вы составляете список предложений, в котором должно быть 10-15 вариантов. Чем больше они похожи на вашу квартиру, тем лучше. Вы увидите, что часть квартир выставлены явно по завышенным ценам в сравнении с другими аналогами. Их собственники явно неадекватны реалиям рынка. Эти квартиры мы вычеркиваем из нашего списка. Дальше изучаем оставшиеся квартиры в Днепропетровске в нашем списке и определяем среднюю рыночную цену на квартиру. как результат вашего анализа вы имеете среднюю цену предложений аналогичных квартир в вашем районе.
2. Находим отличия в характеристиках аналогов и вычисляем их стоимость
а)
находим улучшения и плюсуем их в стоимость. Например в вашей квартире
есть преимущества в сравнении со стандартной квартирой. Эти преимущества
только увеличивают её стоимость. Например нестандартная планировка, вид
из окон на реку Днепр или парк, ухоженный двор, отремонтированный
подъезд.
Что касается ремонта в самой квартире, то не стоит
обольщаться и преувеличивать его ценность. Из моей практики, если вы
потратились на капитальный ремонт, то в лучшем случае вернуть вы сможете
лишь половину его стоимости. Ценители качественного дорогого ремонта
предпочтут купить квартиру в Днепропетровске с простеньким ремонтом и
оборудовать её в соответствии со своим вкусом.
б) находим ухудшения и отнимаем их стоимость. Например, первый и последний этаж является явным недостатком. Также, плохое состояние придомовой территории или подъезда, шумные соседи, неудачная планировка квартиры, вид на крышу или стену соседнего дома и другое.
в) отнимаем из цены скидку на торг. Сделать это необходимо обязательно тем, кто хочет продать квартиру в Днепропетровске, а не по продавать. Следует понимать, что цены предложений на рынке недвижимости существенно отличаются от цены реальных продаж. В среднем по Днепропетровску, цены продаж меньше от цены предложений в среднем на 5-15% . Чтобы узнать по каким реальны ценам заключаются сделки, советую обратиться за консультацией к профессиональному риелтору.
Какие факторы влияют на условия продажи квартиры?
Следует помнить, что на формирование цены влияют некоторые факторы, которые могут как увеличивать, так и уменьшать цену на недвижимость в Днепропетровске. Главными среди них являются: местоположение, тип дома, этаж, доступность транспорта, вид из окна, какая экология в районе, состояние квартиры и подъезда. Каждый фактор влияет на ценообразование вашей квартиры и даже имеет свою цену. Для более точного определения цены на квартиру советую составить таблицу ценовых поправок в процессе вашего прозвона аналогов. По каждому фактору собираем аналогичные квартиры в Днепропетровске в группы и определяем его стоимость.
Сезонный фактор.
Риелторы вам скажут, что осень - самое удачное время для продажи квартиры. Именно в этот период на рынке недвижимости наступает самое активное оживление. Если продавец не смог продать квартиру осенью, это верный признак того, что цена явно завышена.
Помните, что знать правильную рыночную цену вовсе не означает, что вы сможете её получить. Ведь реклама сама по себе не продает недвижимость Днепропетровска. Это большая работа, требующая знание текущего рынка, наличия навыков продаж и умение вести аргументированные переговоры. С этой задачей успешно справиться лишь профессионал-риелтор.
Задачи риелтора:
1. дать обширную рекламу объекта, чтобы о ней узнало максимально большое количество потенциальных покупателей 2. организовать показы (дни открытых дверей) 3. суметь показать клиенту преимущества квартиры в Днепропетровске в сравнении с аналогами 4. Постараться влюбить клиента именно в вашу квартиру 5. Обосновать цену и объяснить почему квартира стоит этих денег 6. Провести сложные и конфликтные переговоры по цене
Как правильно оценить квартиру чтобы её успешно продать. 
