Обмен квартир в Днепропетровске / вопросы и ответы

Сразу оговоримся, что обмен квартир в Днепропетровске сейчас – это не тот обмен, который осуществлялся в советские времена. Основное отличие – сейчас обмениваются только приватизированные квартиры. Т.е. квартиры, находящиеся в частной собственности.

Какие существуют вида обмена?

  прямой (встречный) - это классический обмен, при котором участники сделки меняются между собой своими квартирами. Сделки прямого обмена встречаются крайне редко и происходят между родственниками. 

  альтернативный обмен - это продажа своей квартиры со встречной покупкой последующей квартиры в Днепропетровске.

  обменная цепочка - это когда в сделках участвуют несколько квартир. На начальную квартиру приходит покупатель с наличкой. При последующих сделках, участники обмена передают друг-другу доплаты.

Почему востребованы обмены в кризис?

Строя обменные цепочки, мы можем, имея одного покупателя с деньгами  и нескольких собственников с доплатой (или желающих получить выплату, переехав в меньшее по квадратуре жильё), запустить процесс и решить проблемы не одного собственника, а сразу нескольких.

Что такое Доплата и Выплата?

Доплата – та сумма, которую готов доплатить к имеющейся у него квартире собственник при обмене на большую площадь или лучшие жилищные условии, например переезд из центра в менее элитный район города в квартиру равную по площади.

Доплата зависит от нескольких факторов: района, состояния дома, квартиры, социального окружения. При этом ждать снижения цен участнику обмена клиенту с доплатой выгодно, так как доплата становится большей долей в стоимости квартир. Доплата определяет окончательный вариант обмена.

Выплата – та сумма, которую хочет получить собственник обмениваемого жилья. Эта сумма стремится к максимуму, так как собственник хочет получить за свою квартиру также квартиру получше и при этом денег побольше. Выплата НЕ определяет вариант обмена. Рыночная цена недвижимости в Днепропетровске определяет саму выплату. Поэтому собственнику квартиры с выплатой невыгодно долгое ожидание на снижающемся рынке.

Как юридически оформляются обмены квартир?

     прямой (встречный) обмен -  договор мены,
     альтернативный обмен - договор купли-продажи.

Все сделки совершаются одновременно и заверяются нотариусом в один день.

Какие нужно иметь документы для оформления сделки?

Собственнику квартиры необходимо иметь:

	Паспорт.
	Право-устанавливающий документ на квартиру.
	Согласие супруга.
	Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищных и коммунальных услуг.
	Справка о составе семьи (о наличии проживающих лиц в данной квартире).
	Разрешение Опекунского совета. Необходимо в том случае, когда собственниками данной квартиры наряду с родителями являются дети. При этом права детей после сделки не должны быть ущемлены (они должны быть прописаны на площади не меньшей той, из которой выписываются).
	Справка ГНИ об уплате налога в случае, если право-устанавливающим документом у продавца является Акт дарения или наследства.
	Иногда акт приемки-передачи квартиры

Какие существуют преимущества обменов?

	в условиях тотальной неплатежеспособности собственников недвижимости и ценовой нестабильности, цепочки позволяют решить проблемы ликвидности квартир для продажи. Особенно если обмениваются на такие же неликвидные.
	позволяют решить проблему наличия крупных денежных сумм, когда покупатель не может «вытащить» деньги из других инвестиций
	проблема осуществления расчетов становится проще, так как суммы меньше и ограничиваются доплатами.
	не слишком важна полная цена объекта. Гораздо важнее сумма необходимой или имеющейся доплаты. На снижающемся рынке велика роль ценовых ожиданий. При обмене это не настолько важно, хотя сумма доплаты при падении цен становится большей долей в стоимости квартиры.
	при небольшой доплате и субъективизме в выборе объектов, за счет чего доплату можно снизить, бывает достаточно потребительского кредита вместо ипотеки.